Πρακτικός οδηγός για επαγγελματικές μισθώσεις – Τι ισχύει, τι πρέπει να γνωρίζουν επαγγελματίες και ιδιοκτήτες

ogidos-gia-epaggelmatikes-misthosis
1. ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ
ΕΝΝΟΙΑ – ΠΕΔΙΟ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ:

 

Ως εμπορική μίσθωση, νοείται η μίσθωση πράγματος, ιδίως ακίνητου, η οποία συμφωνείται προκειμένου να ασκηθεί σε αυτό εμπορική ή επαγγελματική ή δραστηριότητα που προστατεύεται από το Π.Δ. 34/1995 και πιο συγκεκριμένα δικηγορικού γραφείου, ιατρείου, λογιστικού γραφείου, εγκατάσταση γενικώς εκπαιδευτηρίων, φαρμακείων κλπ.

Σήμερα, οι εμπορικές μισθώσεις ρυθμίζονται νομοθετικά από τις διατάξεις του π.δ. 34/1995, όπως έχει τροποποιηθεί με τους ν. 2749/1999, ν. 4242/2014, ν. 4257/2014, ν. 4264/2014, ν. 4335/2015 και ν. 4373/2016.  Οι επαγγελματικές μισθώσεις, μετά το νέο νομοθετικώς καθεστώς, διακρίνονται πλέον σε «παλαιές»( προ της 28.2.2014)  και «νέες» (μετά την 28.2.2014).

 

2. ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ

 

ΕΚΜΙΣΘΩΤΗΣ:

 

 

(α) Ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή το μίσθιο κατάλληλο για τη χρήση που συμφωνήθηκε καθώς και να το διατηρεί κατάλληλο καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.

(β) Ο εκμισθωτής φέρει τα βάρη του μισθίου (αναγκαίες δαπάνες και έξοδα από φυσικές φθορές)

(γ) Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καθορίσει ορισμένο ποσό ως εγγύηση. Η εγγύηση επιστρέφεται στον μισθωτή μετά την λήξη της μίσθωσης.

(δ)  Παρέχεται δικαίωμα στον εκμισθωτή να διαπιστώνει ανά τρίμηνο την καλή και σύμφωνη με τους όρους της μίσθωσης χρήση του μισθίου αυτοπροσώπως, μέσω αντιπροσώπου ή και από εμπειροτέχνη ή πραγματογνώμονα.

 

 

ΜΙΣΘΩΤΗΣ:

 

 

 

(α) Ο μισθωτής υποχρεούται στην καταβολή μισθωμάτων με τον τρόπο και στο χρόνο που έχει αναγραφεί στο μισθωτήριο συμβόλαιο.

(β) Ο μισθωτής οφείλει να χρησιμοποιεί το μίσθιο αποκλειστικά και μόνο για τη χρήση και το σκοπό που έχει συμφωνηθεί. Η χρήση του ως επαγγελματική στέγη απαγορεύει την χρήση του ως κύρια κατοικία.

(γ) Ο μισθωτής υποχρεούται να μην προκαλεί φθορές που προκαλούνται από υπαιτιότητά του και δεν μπορούν να θεωρηθούν φυσικές φθορές. Σε περίπτωση ζημιών από δική του υπαιτιότητα αποδίδει ο ίδιος τις δαπάνες, ενώ για τις αναγκαίες δαπάνες που κατέβαλλε δικαιούται την απόδοσή τους από τον εκμισθωτή.

(δ) Οι συνήθεις δαπάνες κοινοχρήστων και κάθε άλλη χρηματική οφειλή, που αφορά το μίσθιο και κατά τη συμφωνία τον βαρύνει καταβάλλονται από τον ενοικιαστή. Η καθυστέρηση καταβολής τους έχει τα αποτελέσματα καθυστέρησης του ενοικίου.

ΣΗΜ.:

Ø  Το ύψος του μισθώματος διαμορφώνεται ελεύθερα. Κάθε συμφωνία για το ύψος του μισθώματος αλλά και για την μετέπειτα αύξηση ή μείωσή του είναι νομικά έγκυρη και δεσμευτική και για τα δύο μέρη.

Ø  Το χαρτόσημο της επαγγελματικής μίσθωσης εξακολουθεί να είναι 3,6% !

 

3. ΔΙΑΡΚΕΙΑ
ΝΕΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ (ΜΕΤΑ ΤΗΝ 28-2-2014): ΕΛΑΧΙΣΤΗ ΔΙΑΡΚΕΙΑ 3 ΕΤΗ

(ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα)

 

 

Ø  Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει αυτοδικαίως μόλις περάσει το διάστημα αυτό, ενώ για τη σύμβαση μίσθωσης αορίστου χρόνου χρειάζεται έγκυρη καταγγελία.

Ø  Σιωπηρή ανανέωση για αόριστο χρόνο θεωρείται ότι υπάρχει, όταν μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου ο μισθωτής αφενός εξακολουθεί καταβάλει μισθώματα και ο εκμισθωτής αφετέρου δεν εναντιώνεται.

Ø  Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.

Ø  Ο μισθωτής δεν έχει τη δυνατότητα να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω μεταμέλειας με βάση το άρθρο 43 του πδ 34/1995, αφού η διάταξη αυτή δεν ισχύει πλέον για τις νέες μισθώσεις.

 

ΠΑΛΑΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ (ΠΡΙΝ ΤΗΝ 28-2-2014) :

 

Εξακολουθεί να προβλέπεται ελάχιστη διάρκεια τουλάχιστον 12 χρόνια, χωρίς όμως την προβλεπόμενη αυτόματη 4ετή παράταση μετά την παρέλευση άπρακτου του 9μήνου μετά την λήξη της 12ετίας. Η κατάργηση δεν ισχύει για τις μισθώσεις, των οποίων ήδη έχει λήξει το 9μηνο πριν τις 28/2/2014 και συνεπώς παρατάθηκαν αυτόματα στην 4ετία.

 

 

 

Επαγγελματικό Επιμελητήριο Αθηνώνxepaggelmatika-akinita-grafeia

Compare listings

Compare